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      藍籌物業百強峰會 | 郝炬:從三大挑戰看物企如何打造競爭護城河

      睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬呼吁物業企業思考自身競爭力應如何形成,在聚焦階段,物業業務包羅萬象,甚至超出了企業的能力邊界、資源邊界,建議物企回歸,聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域,形成自身的優勢。

      藍籌物業百強峰會 | 郝炬:從三大挑戰看物企如何打造競爭護城河

      經濟觀察網 記者 陳月芹 受房地產上游及宏觀經濟等多重因素影響,資本賦予物業股的估值空間也在降低。這是從頭審視物業企業長期發展如何建立自身護城河的時間點,行業參與者都應客觀審視自己的競爭力和價值。

      9月25日,在經濟觀察報主辦的2022藍籌物業百強峰會上,睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了《從三大挑戰看物業未來競爭力》的主題演講。

      根據對物業行業的多年觀察,郝炬總結了當下行業發展的5個趨勢和特點,并提出思考:未來一段時間,物業企業通過什么形成自己的護城河?物業到底是不是一門好的生意?

      他認為,未來兩年,是物業行業進入一個歷經發展-冷靜-回歸思考的階段,行業會走向有聚焦的增長或者有質量的增長,他呼吁物業企業思考自身競爭力應如何形成,在聚焦階段,物業業務包羅萬象,甚至超出了企業的能力邊界、資源邊界,建議物企回歸,聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域,形成自身的優勢。

      以下根據郝炬演講整理:

      2018年到2020年是物業企業上市的高峰階段,行業增長各方面都非???,但從去年開始,既有外部的行業背景原因,也有疫情方面影響,資本市場端對物業行業的估值發生了一些新變化。

      當下是從頭審視物業企業長期發展如何建立自身護城河的時間點,以便客觀審視自己的競爭力和價值。

      我總結了現階段物業行業的5個特點:

      首先,市場格局非常有意思,前年我們說,行業進入一個棋局的中盤,目前已經基本形成“兩超多強”的競爭格局,“兩超”分別是碧桂園、萬物云。2021年統計數據是,8家營收過百億元,超過50億元的有13家,這是整體市場情況。這意味著,未來一段時間,只是簡單追求規模增長的時代可能已經過去,未來還會增長,還會并購,但行業增長速度會放緩。

      第二,我們統計的上市物業公司30強,每年的平均增長速度在2021年還超過40%,部分企業有70%-80%的增長。到了2022年,我們發現,頭部企業遙遙領先,與TOP30、TOP50的腰部企業差距在拉大,競爭更加激烈。

      第三,從收入結構看,基礎物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務的收入占比分別為6:2:2,基本成為主流結構,部分企業商業運營比重增加。

      物業企業的營收已經開始多元化,業主增值服務也多元化,主要是空間和資產類業務比重較高,二手房中介、裝修、社區零售類和生活服務類貢獻收入占比也在逐步增加。當然,每家分類不同,金科的文旅做得比較大,二手房租售上,萬科做得比較好。

      第四,我們統計過,去年典型企業單方物業費收入水平和企業增值服務的單方收入,在2019年和2020年增長比較快,但從2020-2021年開始,增長已經慢下來了,預計2022年會增長得更慢一點。

      第五,非住業務已成為上市物企的發展重點,此前兩年,物業企業大部分的戰略是業態升級和市場化拓展占比不斷提升。非住業務對收入的貢獻比例已經到30%以上,部分企業其實超過了50%,這是比較有意思的。

      過去三年,物業行業經歷了一個過山車式的發展階段,形成了在很多行業里不可能出現的三角:一是增長快,平均行業增長40%以上;二是利潤好,上市物業公司30強的平均凈利率是13%,這意味著部分企業超17%,甚至超過20%;三是風險小,我們對上市公司中現金和營業收入的占比進行統計發現,平均占比達到50%左右,這意味著一年干10億,有5億現金存量,非常不簡單。但這種情況能延續多久?某個時間點、某些企業可能產生效果,但對一個企業而言,能否長期保持高增長性?

      基于此,我們需要思考,未來一段時間,物業企業通過什么形成自己的護城河?物業到底是不是一門好的生意?以前大家做收購、市場、外拓、合作、換業態,不管是在業態上還是增值服務類別上,什么都做,這是需要考慮的。

      那么,物業管理業務市場競爭的護城河在哪里?2022年是一個很好的反思時期,當下物業服務行業面臨著三大挑戰:第一個挑戰是,行業的成本剛性上升和物業費包干機制的矛盾?,F在90%以上項目都是物業費包干,未來物業管理主業的效率和收益能持續提高嗎?

      第二個挑戰是規模越大,就越能有更高的收益和競爭優勢嗎?這需要厘清規??偭看蠛蛥^域服務密度高兩個坐標的不同?,F在物業合約規模已經超過了10億平方米,但區域服務密度、管理幅度非常差。

      第三個挑戰則是,業務新和利潤高是背離的,需要投入、持續發展才可能有高利潤。如果物業公司把業務真正做成可持續發展,則面臨另外一種挑戰。那業主創新增值業務比物業費更賺錢嗎?有時某一類業務,一個項目毛利率可以達到50%,但企業經營層面能不能實現?

      從這三個角度來看,物業服務市場競爭的護城河在哪里?物業公司怎么打造護城河?

      傳統的經濟學認為,服務業處于低效經濟單位,成本持續上漲,生產效率提升遠低于制造業,這就是鮑莫爾定律。服務成本隨著時間增加不斷增長,人工成本不斷上漲,而相較之下,制造業的效率不斷提高,能使成本降得更快一些。當未來服務成本中70%是人工時,物業公司怎么賺錢?如何解決這個問題?尤其區域片區濃度和片區服務密度不夠的時候更需要考慮。

      關于規??偭看蠛蛥^域服務密度的討論,萬科已布局核心100多個城市,碧桂園300多個城市,雖然在管面積達到6—7億平,但到了某個城市或者片區,整體服務密度就小很多;而區域聚焦型公司,像綠城、金科可能會好一些。增值服務業務上,物業公司面臨的最大矛盾是,由于服務密度不夠而帶來的供應鏈無法有效整合合,從而降低成本、提高效率。

      物業企業的業務增長有三個維度:收購合作、業態升級、業務重構,尤其業務重構過程中,如果你只是想做一個平臺,只是想通過自己的資源來導入,那就有一個核心問題,你通過什么方式讓合作方跟你合作?你通過什么方式來鎖定合作方?如果是你自建的平臺,你通過什么方式形成專業服務能力和規模效應?

      物業行業是一個萬億級的市場,每個細分增值領域,不管是教育、零售、團餐,小的都有幾千億,但真正進入的時候,你發現細分領域也有很大的差別,最終是要形成一個較強的專業能力,能夠直面該領域市場化企業的競爭。

      我們認為,在數據上,物業在2022年上半年仍可能有數據增長,這還是2019年-2021年3年間并購潮后并表體現出來的,我認為快速增長、彎道超車的機會已經基本過了。

      未來是一個聚焦的增長或者有質量的增長。因此,回頭看物企競爭力提升,我總結為三句話——戰略定力為先,護城河打造、能力提升是關鍵。

      具體來講,首先,發展方向是戰略定力與護城河打造;二是必須回歸初心,服務至上,口碑是關鍵;三是收購整合方面,可以關注縱向收購,而整合決定成??;四是做好城市聚焦,做強片區密度;五是科技賦能成為提效增質突破點;六是管理變革,通過組織扁平化、業務BU專業化、科技賦能化等,各方面都非常關鍵,尤其是物業企業在重點關注人均效能,壓緊中間層級,提高管理效率成為當下的一個重點。

      未來兩年,是物業行業進入一個歷經發展-冷靜-回歸思考的階段,大家想一想自身的競爭力應該如何形成;另一個是聚焦階段,之前可以做的事情太多了,這幾年發現很多事情做不了,超出了企業的能力、資源邊界,物業公司需要回歸,聚焦核心主業和可以發力、重點進行資源投入的某幾個領域,形成自身優勢。

      我一直看好整體物業行業和企業的發展,但我們拼的是一個長跑,而不是短期角逐。

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